Oltre 430.000 appartamenti nel Paese sono ‘in cooperativa’. L’aumento dei prezzi porta al rifiorire di una forma societaria con una lunga storia. Acquistata la quota, la si può ‘trasformare’ in proprietà diretta.
Avv. Massimiliano Pastore
Miti e verità sulle cooperative residenziali
Il costante aumento dei prezzi degli immobili, soprattutto a Praga e dintorni, ha fatto aumentare l’interesse all’acquisto di case in cooperativa, offerte a cifre inferiori (secondo alcune fonti, 30%).
In premessa, conviene subito affrontare due miti diffusi:
- Gli acquisti di immobili in cooperativa non possono essere finanziati con ipoteca
- Comprare casa in cooperativa è rischioso
La prima affermazione è solo parzialmente vera; in realtà, le banche offrono mutui con ipoteca posticipata al momento in cui il richiedente avrà la piena proprietà dell’appartamento. Come si vedrà, infatti, la legge permette di acquistare la quota e trasformarla, con una serie di passaggi, in proprietà diretta dell’appartamento. D’altronde, però, le condizioni offerte dalle banche per il prodotto in questione (noto come předhypoteční úvěr) sono assai meno favorevoli del classico mutuo ipotecario. Sebbene la legge, poi, consenta di concedere pegno sulle quote, al momento non vi sono banche che lo prendano in considerazione.
Che l’acquisto sia rischioso, poi, è questione di casistica ed esperienza, più che di legge; il mito è forse dovuto al fatto che gli acquirenti sono ancora pochi, giacché la stragrande maggioranza di chi acquista casa lo fa con tramite un acquisto diretto del titolo. Al compratore è trasferita la proprietà diretta della casa; diversamente, nell’acquisto in cooperativa, chi compra diventa proprietario di una quota associativa, e perciò proprietario indiretto.
Cenni storici
In Boemia e Moravia, le società cooperative (in ceco, družstva) esistono sin dal XIX secolo; una delle prime leggi 
che ne trattano è datata 1873; mentre la prima cooperativa edilizia sorge nel 1903. Le cooperative di questo tipo si moltiplicano rapidamente fra le due Guerre Mondiali e si può dire che rappresentino una costante della storia del Paese sino ai nostri giorni; uno strumento politico di rilievo, sia prima sia dopo l’era socialista, seppure con caratteristiche e colorazioni diverse. L’obiettivo, in fondo, è sempre stato lo stesso: fronteggiare le periodiche crisi abitative, agevolando la nuova edilizia. Sovvenzionare i bisognosi – durante la neonata Repubblica Cecoslovacca – e, poi, soddisfare i bisogni della famiglia operaia nell’epoca socialista.
Negli anni ‘50, alle storiche cooperative ‘popolari’ (LBD, lídová bytová družstva) si affiancano le nuove cooperative edilizie (SBD, stavební bytová družstva), sorte anche ai fini di politiche occupazionali. Dal punto di vista giuridico, esistono affinità e differenze importanti. Nella SBD, la quota associativa ricade nell’asse ereditario; la costruzione è finanziata dallo Stato attraverso mutui agevolati; il canone non è vincolato a parametri legislativi. Nella LBD, invece, morto il socio la quota passa al convivente e il canone è vincolato a valori determinati per legge.
Alla morte della Cecoslovacchia socialista nel 1989, le cooperative ‘SBD’ sono oramai l’85% del totale; assieme alle ‘LBD’ gestiscono un patrimonio di oltre 716.000 appartamenti su tutto il territorio nazionale. Finisce la concezione demaniale del patrimonio associativo; si apre l’epoca delle opportunità. Le quote associative ora si possono cedere liberamente, senza previo assenso della cooperativa; emerge un mercato. Alle coop SBD e LBD si aggiungono quelle formate da inquilini di proprietà dei Comuni in via di privatizzazione (DN – družstva nájemníků).
Nel 1992, alle cooperative è imposto, in sostanza, di scegliere: cedere gli appartamenti ai soci che ne fanno richiesta, oppure proseguire le attività sotto forma di cooperativa in base alle nuove leggi. Alcune cooperative avviano subito la trasformazione in enti condominiali (SVJ). Molti dei soci, però, preferiscono rimanere associati, forti della tutela legislativa e anche del fatto che la quota può circolare senza volture catastali.
Tipologie di cooperative oggi
Come si presentano, oggi, all’acquirente che si propone di acquistare la quota? Semplificando, esistono coop ‘vecchie’ e ‘nuove’, a seconda se fondate sotto le leggi dell’epoca socialista, oppure in base alle leggi emanate dagli 1992 in avanti.
Il fattore comune a tutte è che il socio-inquilino ha diritto al godimento dell’alloggio all’interno di uno stabile di proprietà della cooperativa. Fra coop e socio esiste un contratto di locazione, in quelle ‘vecchie’ ereditato dai genitori o nonni dell’inquilino attuale. Oltre gli oneri locativi, l’appartenenza alla coop impone anche di versare anche una quota associativa, di solito di importo modesto.
Per chi acquista, è fondamentale sapere in che modo, una volta acquistata la quota ed ottenuto l’uso dell’appartamento, sarà possibile convertirla in piena proprietà dell’appartamento. Il processo è più complicato nelle cooperative ‘vecchie’, che erano insorte per altri scopi, e assai meno per le cooperative ‘nuove’.
Le ‘vecchie’ coop
Trattasi delle cooperative note sotto l’abbreviazione di LBD, SBD e ND – tutte sorte, come si è visto, in epoche oramai più o meno lontane.
In alcuni casi, il socio-venditore ha ora in mano un vero e proprio diritto a convertire la quota associativa in proprietà dell’appartamento, grazie all’impianto delle leggi speciali emanate negli anni novanta, che erano volte a favorire il ritorno alla proprietà privata. Tale diritto, però, sussiste solo in presenza di più presupposti; in particolare, l’averne fatto domanda specifica entro dei termini perentori previsti da tali leggi (luglio 1992 e giugno 1996), l’aver rimborsato puntualmente il mutuo agevolato concesso all’epoca, oltre ad essere stato in regola con tutti gli altri pagamenti.
In fase di acquisto, occorre appurare se i requisiti risiedettero in capo al titolare del socio c.d. ‘dante causa’ durante le varie epoche. Inoltre, dato che le leggi prevedevano un termine derogabile per la trasformazione, è necessario verificare minuziosamente in che forma fu fatta la deroga e, in fine, se il diritto alla trasformazione non si è caso mai prescritto con il decorso del tempo – per molti appartamenti delle coop LBD e SBD, la prescrizione coinciderà con la data del 31 dicembre 2020.
Nel caso, invece, delle cooperative insorte più avanti – in particolare nell’epoca delle privatizzazioni, ma anche di talune altre LBD e SBD – l’iter trasformativo può essere stato avviato non in forza di legge ma in base ad una delibera dell’assemblea soci.
In tutti gli altri casi, non è garantito che la quota possa essere mutata in piena proprietà dell’alloggio.
A completare il quadro è la situazione, meno solita, in cui all’acquirente è proposto l’acquisto diretto dell’appartamento. In tal caso è necessario appurare soprattutto se sussiste la prelazione dell’inquilino che vi abita (o vi ha abitato).
Le ‘nuove’ coop
Ben diverse sono le caratteristiche giuridiche e gli equilibri economici sottostanti le cooperative ‘nuove’, cioè 
quelle costituite sotto la vigenza delle nuove leggi, in particolare il nuovo codice civile del 2014.
Alcune delle ‘nuove coop’ sono veicoli di investimento, destinate a cessare una volta trasferita la proprietà dell’alloggio ai soci fondatori, i quali han di regola già saldato il prezzo in anticipo, tramite finanziamento bancario. In altre configurazioni, invece, è la cooperativa ad avere acceso un mutuo ipotecario, i cui oneri finanziari sono traslati sui soci-inquilini sotto forma di pigione per l’uso dell’appartamento, con diritto di riscattarne la proprietà alla fine del periodo di rimborso.
Rispetto alla proprietà condominiale, nella cooperativa ogni socio ha diritto ad un voto, a prescindere dalla grandezza dell’appartamento; inoltre, mentre una coop può ristrutturare, manutenere e rendere servizi ai soci, l’ente condominiale deve appaltare a società esterne.
Fra gli organi societari, assume una particolare importanza la commissione di controllo, dotata di importanti poteri ispettivi sull’amministrazione della cooperativa. Si possono, infatti, espellere soci morosi ed escludere nuovi soci non graditi.
Le quote sono liberamente trasferibili a terzi che siano in possesso dei requisiti di ammissione alla cooperativa. Trasferendo la quota, si cede anche il rapporto locativo che è incorporato, per così dire, nella partecipazione ceduta, senza dover pagare imposte immobiliari.
Analogamente alla vecchia disciplina, anche la quota della ‘coop nuova’ rientra nell’asse ereditario ed è impedito che il canone sia lucrativo per la coop.
Prezzo e fiscalità dell’acquisto
Per legge, gli acquisti da coop a cittadino sono a titolo gratuito se l’appartamento fu edificato dalla coop con sovvenzioni statali e l’acquirente ne è socio. In tutte le altre configurazioni, nonché negli acquisti da cooperative ‘nuove’, la cessione avviene a titolo oneroso. L’acquisto a titolo gratuito non è, nella maggior parte delle ipotesi, assoggettato ad imposizione sui redditi dell’acquirente, né è dovuta imposta sulla cessione in sé.
